地上權變毒藥！四大難題難解 沒人敢碰

首批「雙降」地上權標案本周開標，共14筆，全數流標。業者說，房市不好、持有稅增加，

之前標到地上權土地的建商，個個痛苦不已，地上權已成房市最恐怖的土地，沒人敢碰。

降地租 又降權利金

地上權 還是冷

由於今年前三季國有地上權摽售案標況冷清，平均標脫率僅一成多，財政部國產署日前修改地上權地租計算方式，

從原本全部跟著公告地價浮動，改為1/3浮動，2/3採固定金額，不再隨公告地價調整。

國產署上月公告第一批新地租地上權標案，共14筆，分布北市、桃園、台中、台南、高雄等地。除了地租調降，

權利金底價也下修。其中，位於北市中山區長春路382坪商用地，權利金調降四成至10.5億元。

降地租，又降權利金，不少商仲業者認為有機會脫標。但21日開標，結果全部沒有人投標，比之前標況更慘。

全台14筆土地

全部沒人投標

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，國有地上權土地雖然更改地租規則，風險好像降低，但就投資的角度來看，

目前仍有四大難題難解。

首先是這類土地用來興建豪宅已證實不太可行，因為豪宅買主都想把資產傳給子孫，地上權屆期就得還給政府，

有錢人購買意願極低。

第二，興建一般住宅賣給換屋族或首購族，總價雖較便宜，但這類住宅只有極少數銀行願意貸款，且成數不高，

多得搭配利率較高的消費性貸款。

第三，目前公告地價只達市價兩成，未來變數仍大，標下這類土地興建商場、旅館，依目前偏低的投資報酬率，

微薄的獲利可能一下就被吃光。

第四，投資開發地上權產品，是一場要談70年的戀愛長跑，而對投資人來說，最大風險是，因為綁約70年，

這段期間都背負著責任，中途發現不對，想斷尾求生都很困難。

之前標到的

現在全都唉唉叫

像前幾年積極進場的日勝生、吉美、昇陽等建設公司，現在都頭疼不已，不僅住宅賣不掉，還面臨暴漲的地租。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，地上權在國內先天不利，現在房市又正在往下走，財政部若維持一樣標準，

標況要好轉不易。若想解套，可思考讓年租金計算與公告地價完全脫鉤、降低地租或設定租金漲幅的天花板上限等。